京问实务 | 看中一套房，原房东欠着银行抵押，如何安全“解押”？
齐先生看中一套市值600万的二手房，房东老王欠银行200万贷款，房子早已抵押给银行。银行明确告知：“老王没有其他资产，我们不同意解除抵押。”齐先生既着急办理房屋过户，又担心买到一个挂着银行抵押权的房子。
很多人遇到类似情况，第一反应是“没法过户，只能放弃这套房了”，或者“我能不能先转账给房东，让房东先把贷款还了，把抵押解掉？”实际上，法律已经为类似的情况给出了清晰的解决路径，让购房者安全购得一套没有抵押、没有权利瑕疵的房屋。
一、买房之前
一定要先查明
房屋的抵押情况
很多人在买房的时候，都不会特意去了解房屋的抵押情况是什么样，或者只查看了房产证上面的抵押信息。这会为购置房屋带来巨大的风险。如果房东说的和不动产登记簿上登记的抵押、查封信息不一致、轻信房东的承诺就签订了合同，轻则被迫解除合同、浪费时间，重则买到被抵押、查封的房屋，遭受重大的财产损失。
在签订购房合同之前，一定要亲自到不动产登记中心或者网上办事大厅，调取房屋的《不动产登记簿》，查明房屋是否有抵押、查封、异议登记等不正常的情况。如果有抵押登记，还需要让房东出示抵押合同，查看合同是否明确约定了禁止转让房屋的条款。
法律依据：
·《民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”这是整个不动产登记制度的总纲，抵押权作为不动产物权的一种，同样适用这一规则。
·《不动产登记暂行条例》第27条规定：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。”购房人作为潜在买受人，属于利害关系人，有权查询。
二、签订合同时
必须注明由卖方
负责处理“解押”事项
在购置房屋时，大多数购房人相信中介、完全不阅读合同的全部内容，或者利用格式买卖房屋模板，里面只笼统地写上一句“甲方负责注销房屋抵押”。事实上，这种笼统条款在银行不配合时形同虚设，因为房东根本没有能力单方面强制银行注销抵押。
在签订购房合同之前，务必仔细阅读合同内容。尤其是在明知房屋存在抵押、涉及注销抵押或者带押过户事项时，更要在合同中注明抵押信息，以及甲方负责注销抵押的具体方式和期限，并在违约责任章节中列明限期内未注销抵押权的赔付责任。
法律依据：
·《民法典》第577条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”只要合同中列明了卖方的违约情形，买方就能在卖方违约的时候要求卖方承担相应的违约责任。
三、若银行同意配合
优先选择“带押过户”
“带押过户”，是指银行依然保持对房屋的抵押权，但买卖双方可以先不向银行还款，直接办理过户。但是，这一操作的前提是卖方和银行的抵押合同中没有明确约定房屋不得转让、出售。
（一）“带押过户”是什么模式？
根据自然资源部和原中国银行保险监督管理委员会于2023年3月3日发布的《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，目前“带押过户”存在两种难度小、应用广泛的模式。以文章开头的案例：
模式一：新旧抵押权组合模式（一步到位）
第一步：买方把600万房款存入监管账户。
第二步：银行从监管账户中直接划走200万还清卖方的旧贷款。同时买方如果需要贷款买这套房，新贷款银行也同步设立新的抵押。
第三步：不动产登记中心在将房子过户给买方的同时注销卖方欠银行的旧抵押。如果买方要为新贷款银行设立新的抵押，不动产登记中心也同步登记。
· 结果：买方拿到房产证时，卖方的旧抵押已经消失。如果买方是借款买房，那么现在上面只有他自己的贷款抵押。
· 优点：最快、最干净，一次办好。
· 缺点：需要旧银行、新银行、买卖各方高度配合。
模式二：新旧抵押权分段模式（分两步走）
· 第一步：先办过户并设立新抵押。买方拿到写着自己名字的房产证，但房产证上同时挂着两个抵押：卖方欠银行的200万旧抵押，以及买方自己的新抵押（如果有）。
· 第二步：用监管账户里的钱还清卖方的200万旧贷款，银行收到钱后，再去登记中心单独注销旧抵押。
· 结果：买方拿到房产证时，卖方的旧抵押已经消失。如果买方是借款买房，那么现在上面只有他自己的贷款抵押。
· 优点：不要求新旧贷款无缝衔接，对各方配合的同步性要求较低，操作灵活。
· 缺点：时间较长，且中间有一段“双重抵押期”，即新抵押设立后、旧抵押注销前，新旧两个抵押同时存在。
（二） 实际操作步骤：
第一步：先去当地不动产登记中心咨询需要的材料清单（通常包括：买卖合同、银行同意函、身份证明、抵押合同等）。
第二步：跟银行确认是否支持“带押过户”，具体支持的是哪种“带押过户”模式，让银行出具书面同意材料。
第三步：在买卖合同中写明采用“带押过户”，并具体写明带押过户的详细步骤。
第四步：提交申请，合并办理。
四、无论银行是否同意
都可以行使“涤除权”
“涤除权”，即第三人代为履行，是指买方直接将卖方欠银行的钱还清。由于银行的欠款已经还清，因此银行也会解除对房屋的抵押。买方向银行提出替卖方还款、注销抵押的请求时，银行无权拒绝；即使银行拒绝收款，买方也可以将钱交到公证处提存，视同已经将钱交给银行。
法律依据：
《民法典》第524条规定：“债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。
“债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。”
这一条规定从法律层面上赋予了买方代卖方还钱的权利，而且这种权利是卖方的债权人不得拒绝的。在买方替卖方还钱之后，房屋的抵押随之解除，买方为还款所支付的钱也会直接算作购房款。
具体操作步骤是：
第一步，向银行询问，卖方欠银行本金和利息总共是多少。
第二步，以书信方式告知银行：“我是抵押房产的买方，我将于某年某月某日代卖方还清全部欠款。”保留好寄出凭证，证明银行已经知晓买方将要代卖方偿还债务。
第三步，去银行柜台要求还款。如果银行接受，直接转账，拿到还款凭证。此时抵押权即依法消灭，不用等银行主动办理注销。如果银行拒绝收款，前往公证处，将待偿还款项办理提存，存入公证机构的法定提存专用账户。提存完成时，视为已经履行了还款义务，抵押权同样自动消灭。
第四步，注销抵押登记。买方需要携带买卖双方身份证明、不动产登记证明、还款凭证或者提存公证书，去不动产登记中心申请单方注销抵押权。如果登记中心仍然要求银行配合，买方可以向法院起诉卖方和银行，请求“确认抵押权消灭”，拿到判决书后申请强制执行注销。
第五步，正常过户。抵押注销后，买方与卖方办理普通过户，支付总房款减去还款金额的剩余房款。
核心优势：
· 1.不需要银行同意，卖方配合程度的要求也大幅降低。
· 2.替卖方还的钱直接冲抵购房款。
· 3.最终到手的是一套毫无权利瑕疵，没有抵押的房子。
缺点：行使“涤除权”，必须偿还全部债务。即使卖方欠银行的钱超出了房屋价值，或者卖方用房屋抵押了不止一个银行的欠款，买方代偿的时候也必须将卖方的所有对应欠款全部偿还，之后才能解除抵押。
五、无论采取哪种“解押”方式
购房款一定要打进“监管账户”
一些人为图省事，直接把购房款打给卖方个人账户，相信他会拿去还银行贷款。这是最致命的风险：一旦卖方挪用资金，或者卷钱走人，银行抵押权依然存在，而买方将面临“钱房两空”的绝境。因此，无论二手房交易中房屋是否存在抵押，买方支付的购房款都不应当直接转给卖方个人或卖方指定的账户。唯一安全、合规的做法是通过独立的第三方监管账户进行资金托管。
最优选择：公证处提存账户
操作方式：
第一步：买方将全额购房款提存至公证处的法定提存专用账户，并与公证处、卖方共同签订《提存协议》，明确约定资金的划转条件。
第二步：买方指示公证处，向银行支付一部分资金，或者将该部分提存至公证处代偿专户，专项消灭抵押权。
第三步：在上面提及的注销抵押登记、完成房屋过户之后，买方再指示公证处，将剩余资金支付给卖方。
需要注意的是，此处提存与第四部分所述的“清偿提存”性质不同：清偿提存是为了消灭银行债权、解除抵押；资金监管提存是为了保障剩余购房款在过户完成前不被挪用。两者可以在同一家公证处分别办理。
备选方案：住建部门存量房交易资金监管账户
如果当地已推行“带押过户”政策，且银行愿意配合纳入监管体系，可选择住建部门指定的存量房交易资金监管账户作为替代方案。具体操作方式与公证处提存账户类似，但需要买卖双方与银行、住建部门监管机构签订四方协议。
重要提醒：无论选择哪一种方案，都不要直接将购房款打入卖方个人账户，也不要听信卖方的口头承诺。在房屋抵押权注销之前，您的资金安全只能依赖独立的第三方监管。
